Los Presupuestos de la Junta de Andalucía para el ejercicio 2026, aprobados a finales de 2025, introducen cambios relevantes en la aplicación del tipo reducido del 2 % del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para profesionales del sector inmobiliario que adquieren viviendas con fines de reventa.
A partir de este 1 de enero de 2026, este beneficio fiscal queda condicionado a dos nuevos requisitos.
- Por un lado, el tipo reducido solo podrá aplicarse a inmuebles cuyo valor de adquisición declarado no supere los 500.000 euros por unidad, incluyendo elementos accesorios como garajes o trasteros.
- Por otro, el plazo máximo para transmitir nuevamente el inmueble y conservar ese tipo impositivo se acorta de cinco a dos años.
Las compras que excedan dicho importe seguirán realizándose con total normalidad dentro del mercado inmobiliario, pero quedarán sujetas al tipo general del ITP vigente en Andalucía, sin acceso al gravamen reducido reservado para operaciones de reventa profesional, es decir, al 7%.
Un ajuste que prioriza la transparencia y la profesionalización
Analizado en conjunto, este cambio normativo no supone un freno a la inversión, sino una delimitación más precisa de los incentivos fiscales. El límite de 500.000 euros funciona como un umbral claro: por debajo, los operadores profesionales mantienen el beneficio fiscal si cumplen el plazo de reventa de dos años; por encima, las operaciones pasan a tributar conforme al régimen general.
En un mercado como es el de la Costa del Sol, donde una parte significativa del producto residencial se sitúa por encima de ese nivel de precios, las decisiones de inversión dependen en menor medida del coste fiscal de la transmisión y, en mayor medida, de factores estructurales como la localización, la singularidad del diseño, la escasez de oferta y el peso de la demanda internacional. La nueva regulación consolida esta dinámica en lugar de modificarla.
Asimismo, la reducción del plazo para la reventa encaja con el modelo de trabajo de los operadores más eficientes en zonas prime, que apuestan por activos bien definidos, precios alineados con el mercado y una estrategia clara de salida hacia el comprador final.
Las razones por las que la Costa del Sol sigue siendo un destino atractivo
La Costa del Sol forma parte del núcleo de los mercados residenciales más internacionalizados de España. La Costa del Sol registra una de las mayores proporciones de compradores extranjeros, concentrándose gran parte de la actividad en municipios como Marbella, Benahavís y Estepona. Esta amplitud de la demanda aporta liquidez incluso en los segmentos de mayor precio.
Paralelamente, la disponibilidad de vivienda en las ubicaciones más cotizadas continúa siendo limitada de forma estructural. El desarrollo de branded residences y de proyectos residenciales con servicios asociados está reforzando el posicionamiento internacional de la Costa de Sol y, en particular de Marbella, atrayendo a compradores que valoran la calidad, el estilo de vida y el potencial a largo plazo por encima de ventajas fiscales puntuales.
Estrategias de inversión a partir de este 2026
El nuevo escenario normativo contribuye a una mayor segmentación del mercado:
- Las viviendas con un valor de hasta 500.000 euros pueden seguir acogidas al tipo reducido del 2 % de ITP, siempre que la reventa se produzca en un plazo máximo de dos años, lo que favorece estrategias profesionales de rotación ágil en ubicaciones cuidadosamente seleccionadas.
- Los inmuebles con precios superiores a ese umbral tributan al tipo general, desplazando el foco hacia la calidad del activo, su capacidad de revalorización y la solvencia del comprador final.
En ambos segmentos, la normativa incentiva una toma de decisiones basada en la claridad, la calidad del producto y la solidez del proyecto, alejándose de planteamientos puramente especulativos.
Un escenario positivo para el futuro de la Costa del Sol
Con un marco fiscal más definido, el éxito de la inversión inmobiliaria dependerá cada vez menos de la ingeniería fiscal y más de la selección adecuada del activo y su ubicación. Para un mercado consolidado y altamente internacional como Marbella, este enfoque resulta favorable.
Los cambios previstos para 2026 aportan certidumbre y orden, no restricciones. Para los inversores que apuestan por la calidad, una ejecución profesional y el valor a largo plazo, los fundamentos del mercado de la Costa del Sol continúan siendo claramente positivos.
En caso de que quieras invertir en la Costa del Sol, no dudes en ponerte en contacto con CWA Legal tu despacho de abogados inmobiliarios en Málaga.
Javier De la Cruz Rodríguez
Socio director CWA Legal
Abogado Área Mercantil
